Главная страница Случайная страница Разделы сайта АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Задача оценщика: подобрать аналоги таким образом, чтобы они как можно ближе совпадали с объектом оценки по своим характеристикам.Стр 1 из 7Следующая ⇒
Лекция 5. Подходы к оценке недвижимости. Сравнительный подход.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; В) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. Использование сравнительного подхода позволяет определить наиболее вероятную стоимость объекта оценки на основе его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период (либо объекты предложения). Условия использования сравнительного подхода:
Базовым для сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения:
Полезность – совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.
Сравнительный подход предполагает:
Сегментирование рынка – процесс разбиение рынка, как совокупности потенциальных и реальных потребителей, на секторах (сегменты), схожие по ряду параметров.
Сегментообразующая характеристика – такая характеристика объекта, которая обусловливает принадлежность объекта и его аналога к одному и тому же сегменту рынка. Ценообразующая характеристика – такая характеристика объекта, которая обусловливает отличие объекта оценки от его аналога в пределах одного и того же сегмента рынка.
Разница в характеристиках является причиной разницы в цене. Устранение разницы в характеристиках приводит к устранению разницы в цене. Разница в характеристиках устраняется с помощью внесения поправок.
Поправка – корректировка, которая вводится в цену сделки с аналогом при приведении ценообоазующих характеристик. Поправки не вносятся на те характеристики, которые и определяют сопоставимость аналога и оцениваемого объекта.
Задача оценщика: подобрать аналоги таким образом, чтобы они как можно ближе совпадали с объектом оценки по своим характеристикам. Объяснение: чем меньше отличий объекта оценки от его аналога, тем меньше придется вносить поправок. Это означает: (а) тем точнее были подобраны аналоги (б) тем меньше вероятность ошибки в процессе расчета стоимости
Анализ в целях оценки включает в себя выбор 3-5 аналогов, максимально сопоставимых с оцениваемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам оценивающего объекта. При этом оценщик должен ответить на вопрос: за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?
Классификация и суть поправок Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки: А) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами. Б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
Расчет и внесение поправок Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: · методы, основанные на анализе парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации. · экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. · статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
|